Immobilienkauf in Italien

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist ein sehr kontrollierter und geregelter Prozess, viel förmlicher als in anderen Ländern, mit unterschiedlichen Vertragsstandards und Verhandlungsregeln: Es gibt ein Angebots- und Annahmeverfahren, dem in der Regel ein Austausch von Verträgen, der Vorvertrag ("Compromesso") und die endgültige Urkunde ("Atto/Rogito Notarile") vor einem italienischen Notar folgen. Die Urkunde wird unterzeichnet, der Restbetrag wird im Austausch für die Schlüssel übergeben. Der Vertrag (die Urkunde) wird anschließend im Grundbuchamt eingetragen.

WAS SIE WISSEN SOLLTEN:

Die meisten italienischen Immobilien sind Eigentum, auch Wohnungen.

In Italien muss ein Immobilienmakler (Agente immobiliare) seit 1989 in das Register der Immobilienmakler bei der Handelskammer eingetragen sein. Nur professionelle Immobilienmakler, die strenge Prüfungen zu allen Aspekten von Immobilientransaktionen abgelegt und bestanden haben, können eingetragen werden. Der Direktor von LiguriaHomes, Matteo Scandolera, ist auch ein offizieller Immobilienberater des Gerichts von Imperia.

Nach italienischem Recht hat eine Immobilie einen gesetzlichen oder steuerlichen Wert ("Valore Catastale"); dies ist ein Wert, der einer Immobilie von der Regierung zugewiesen wird und im Allgemeinen deutlich unter dem kommerziellen Preis der Immobilie liegt (ca. 30 bis 50% des kommerziellen Preises). Auf diesen Wert werden die Steuern berechnet, die im örtlichen Grundbuchamt ("Catasto") eingetragen sind.

Nach italienischem Recht fallen keine Strafgebühren an, wenn Sie sich entschließen, den gesamten Hypothekenbetrag vor Ablauf der ursprünglichen Frist zu zahlen.

Der folgende Leitfaden gilt für alle Bürger (Italiener, EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger)

SCHRITT-FÜR-SCHRITT-ANLEITUNG

Die 3 einfachen Schritte zum Kauf Ihres Traumhauses in Italien, Wiederverkauf, Neubau oder "off-plan" Käufe:

1. Angebot zum Kauf ("Offerta")

Der erste Schritt besteht darin, dem Verkäufer über den Immobilienmakler als Vermittler ein formelles Angebot zu unterbreiten. Das Angebot wird in schriftlicher Form (auf Italienisch und Englisch) unterbreitet, und Sie müssen normalerweise eine Anzahlung auf die Immobilie leisten (10.000 - 20.000 EUR). Wenn das Angebot angenommen wird, wird die geleistete Anzahlung als "Caparra Confirmatoria" bezeichnet. Diese Transaktion - Caparra Confirmatoria - ist rechtsverbindlich. Sollte eine der beiden Parteien vom Verkauf zurücktreten wollen, kann die andere Partei entweder den Verkauf erzwingen oder Schadensersatz verlangen und die Anzahlung zurückfordern. Sollte der Verkäufer in Verzug geraten, können Sie das Doppelte der von Ihnen gezahlten Gebühr erhalten.

2. Vorvertrag ("Compromesso" oder "Contratto preliminare")

Sobald der Verkäufer das Angebot annimmt, haben die Parteien einen verbindlichen Vertrag, der dann mit der Unterzeichnung des Vorvertrags (normalerweise 1 bis 3 Monate nach dem Angebot) formalisiert wird, einer förmlichen Vereinbarung, in der sich die Parteien verpflichten, die Immobilie zu kaufen und zu verkaufen und die Verkaufsbedingungen zu vereinbaren. Dies ist der wichtigste Schritt in diesem Verfahren. Er enthält die Einzelheiten des Verkaufs, einschließlich des Kaufpreises, des Vollzugsdatums und aller Verpflichtungen für den Verkäufer und den Käufer. Außerdem enthält er eine vollständige Beschreibung der Immobilie mit allen zugehörigen Informationen wie Katasterangaben und etwaige Baugenehmigungen. Bei der Unterzeichnung des "Compromesso" zahlt der Käufer normalerweise zwischen 10 und 20 % als Anzahlung ("Caparra Confirmatoria") auf den Kaufpreis. In diesem Stadium müssen Sie dem Immobilienmakler die Kommissionsgebühr ("Provvigione") zahlen.

3. Endgültiger Kaufvertrag ("Rogito" oder "Atto Notarile")

Die Übertragung der Immobilie erfolgt durch die Unterzeichnung eines Kaufvertrags vor einem Notar. Der Notar ("Notaio") ist der einzige Fachmann, der in Italien berechtigt ist, die Eigentumsrechte an Immobilien zu übertragen. Obwohl der Notar vom Käufer ausgewählt und bezahlt wird, ist er ein unabhängiger Beamter/Fachmann, der mit der Aufgabe betraut ist, den Kaufvertrag aufzusetzen, den Verkauf abzuschließen, den rechtmäßigen Eigentumsübergang zwischen den Parteien zu gewährleisten, die erforderlichen rechtlichen Unterlagen zu prüfen und die Eintragung in das örtliche Grundbuch und beim "Conservatoria dei Registri Immobiliari" vorzunehmen. Dies ist eine sehr wichtige Phase, und Sie müssen die Einzelheiten des Vertrags verstehen. Aus diesem Grund ist es zwingend erforderlich, einen offiziellen Übersetzer zu beauftragen, um sicherzustellen, dass alles klar ist und Sie alle Bedingungen und Konditionen verstehen. Ein Bankkonto in Italien ist von Vorteil, aber nicht unbedingt notwendig, um die Kaufsumme bei Vertragsabschluss zu überweisen, da der Notar das Geld auf seinem Treuhandkonto verwahren und bei Bedarf Zahlungen an den Verkäufer leisten kann.

FORMALITÄTEN NACH ABSCHLUSS DES KAUFS

Sobald der Kauf im Notariat abgeschlossen ist, wird der ausländische Käufer vor allem daran interessiert sein, eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags zu erhalten, die der bestellte italienische Notar ordnungsgemäß bei den Behörden hinterlegt hat. Eine Kopie des Kaufvertrags ("Rogito") ist normalerweise innerhalb von 3 - 4 Wochen nach dem Datum der Fertigstellung zur Abholung verfügbar. LiguriaHomes Casamare wird den Kaufvertrag für Sie abholen.

Wenn sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus befindet, muss der Hausverwalter der Wohnanlage ("Amministratore del condominio") über die Übertragung der Wohnung an den ausländischen Käufer informiert werden. LiguriaHomes Casamare wird dies für Sie tun.

Schließlich ist es notwendig, neue Verträge ("Volturazione delle utenze") mit den wichtigsten Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas, Telefon, etc.) abzuschließen. LiguriaHomes Casamare wird dies für Sie übernehmen.

STEUERN UND NEBENKOSTEN

Die Steuern beim Kauf sind wie folgt:

Die Registersteuer/Stempelsteuer ("Imposta di Registro") wird, vereinfacht ausgedrückt, auf den staatlichen Wert der Immobilie, den "Valore catastale", gezahlt. Wenn Sie die Immobilie als Feriendomizil kaufen, beträgt die Registersteuer 9 % dieses staatlichen Wertes. Wenn Sie jedoch innerhalb von 18 Monaten nach dem Kaufabschluss nach Italien umziehen und einen Wohnsitz ("Prima casa") beantragen möchten, beträgt die Registersteuer nur 2 %. Sie wird zum Zeitpunkt der Fertigstellung an den Notar gezahlt. Die Mehrwertsteuer fällt nur an, wenn Sie eine neu gebaute Immobilie oder "off-plan" von einem Bauträger kaufen, und beträgt 10 % (oder ermäßigt 4 %) auf den gezahlten Kaufpreis.

Drei weitere kleine Steuern (Grundbuch-, Kataster- und Hypothekensteuer) in Höhe von jeweils 50 € sind einmalig zum Zeitpunkt der Fertigstellung an den Notar zu zahlen.

Die jährlichen Steuern, die nach dem Kauf einer Immobilie zu entrichten sind, sind:

Die Grundsteuer IMU/TASI ("Imposta Muncipale sugli Immobili") ist eine Gemeindesteuer, die zwischen 0,7 % und 1 % des Katasterwerts der Immobilie beträgt. Der tatsächliche Satz wird jährlich von der Gemeinde festgelegt und ist in zwei Raten im Juni und Dezember zu zahlen. Für den Hauptwohnsitz ("Prima Casa") wird keine Grundsteuer erhoben.
Die TARI-Müllsteuer ("Tassa sui Rifiuti") ist eine Kommunalsteuer, die auf die Kosten für die Entsorgung von festen Abfällen und Müll erhoben wird. Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen, bei der Müll anfällt, müssen Sie diese Steuer entrichten. Jede Gemeinde hat andere Regeln, aber grob kann man zwischen 2 und 4 Euro pro m2 rechnen.
Eine Person, die nicht in Italien wohnt, muss den italienischen Steuerbehörden jährlich eine Erklärung für alle Einkünfte aus Tätigkeiten in Italien vorlegen (z. B. für die Einkünfte aus der Vermietung einer italienischen Immobilie). Es ist möglich, bestimmte Ausgaben mit diesen Einkünften zu verrechnen - Reparaturen, Verwaltungskosten, lokale Steuern usw. Diese Einkünfte müssen auch im Wohnsitzland erklärt werden, wobei ein Doppelbesteuerungsabkommen die doppelte Zahlung verhindert.

Nur für Ferienhäuser gilt: Wenn der Eigentümer vor Ablauf von 5 Jahren verkauft, muss er 26 % Kapitalgewinn auf den Gewinn zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis zahlen.